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| 十年后，还有销售代理吗? |
| 日期:2005-7-6 来源: 作者: |
回到房地产行业，中国房地产的制度改革分为两大部分，一是土地转让制度的改革，由它催生出了该行业供给的一方，从而出现了大量的房地产开发公司，这一改革于1990年取得突破，从而彻底改变了中国房地产投资不足的局面，但由于没有住房体制改革（释放需求）的配套，直接导致了1992年、1993年房地产投机热潮，而后又破灭的那次历史记忆。 住房分配体制改革在1998年取得了全面的突破。货币化分房、住房消费性贷款及公房的上市，在1998年扩大内需及全面推进市场化改革的历史背景下开始全面实施，从而释放出了福利分房时期由于投入不足及住房品质不合理而积累起来的强劲需求，催生了中国房地产业1998年以来至今长达7年的高速增长，使房地产成为近年“水涨船高”的标志性码头。 可是我们要反思的是，是谁预见到了国家政策的突破性变化，为什么这些变化是在1992年、1998年，而不是1994年、1997年？1998年有代理行业吗？有。可是有这么多吗？没有。偶然中一定是必然。 预见不可预见的未来 这是2004年以前，那么2004年以后呢？我们的未来呢,我们有人看到了吗？开发公司的未来呢？代理公司的未来呢？2014年，我们在哪里？我们开始假设，开始努力寻找未来的机遇。 但我们发现是无从谈起的，无论是未来的IT、汽车还是全装修等等，我们都似乎无法预见。究竟十年以后，中国人的生活会是怎么样，这或许是大型地产公司决策未来时的基础与方向。 美国最大的房地产公司(Plute Homes)去年的营业额是74亿美元，这家公司在1994年做未来战略规划的时候，请了一家专业研究公司研究十年后美国的变化，并根据这个变化制定了战略，从而成就了今天。 所以我们应该试着看得更远一些。 2005年——顺驰如何？万科如何？代理行如何？或许变化不大，因为时间太短，我们看不到，但我们似乎可以预见到什么。代理行会上台阶，会又有一次新的积累，亦或许离冬天越来越近。 2006年——无限的市场和地域供选择，无论做或不做都不会影响生活。但是整合在继续、在此消彼长、在变化、在更加关注产品，而代理行业利润在削薄、在成为常规动作、在变成越来越没有任何想象的利润空间。 就好像2002年万达在住宅业务风生水起的时候，决然地向商业地产进军，2005年他们坐上了商业地产的第一把交椅，为什么万达2002年决策了？ 2002年的顺驰，在天津通过短短几年的项目操作和对行动纲领及核心价值观的理解开始了他们的“虎狼之心”——2005年他们的实际销售额要达到150亿。为什么顺驰2002年下了决心？ 2007年——地产核心领域可能是城市运营，可能是商业地产，可能是旅游地产。谁意识到了政策，谁又迎合了政策？ 这一年，再翻看2004年的十大代理商、十大开发商名单时，从沉浮的逻辑或许可以辨出一丝痕迹。有的也许已死掉了，也许在慢慢地走出历史舞台。 2008年——奥运了，产品细分了，定制化了，新的选择出现了，一定不是住宅的销售，也不是市场定位。推广、企划、销售代理呢？一定存在，但又将会是怎样的形式呢？那要看新的开发模式、新的政策。新的服务出现了，代理公司看到了吗？抓到了吗？预见到了吗？ 2008年我们能预见到什么？ 土地供应越来越少，越来越边缘，越来越稀缺，开发商怎么办？ 传统代理或许还存在。一个个新的开发形式出现，新的代理公司出现，传统的代理公司做着越来越卖苦力的活，利润却越来越少。 看到那些新兴的代理公司，那一套游戏的规则和流程全然陌生，怎么会这样?怎么办? |